今年第一波集中土拍中，北部比较热门的顺义缺席，究其原因，就如标题来讲的，还有多个新盘要消化！年初，华润+保利以楼面价4.24万/平拿下新国展地块，已定名“和光瑞府”。外界认为这个地块很可能会卖到7万/平！或将是顺义区新房均价的天花板。遥想两年前，顺义后沙峪卖5.5万/平都费劲呢，年初一下拔到7万！配吗？值吗？正巧有粉丝想看我们关于顺义的分析，今天我们就来好好聊聊。文章略长，主要会讲4个板块：后沙峪、仁和、马坡、北小营。涵盖10个新房！（其中有一个地块还未定名）感兴趣的可以直接滑到相应位置。不过因为篇幅受限，有些片区的解读、新房信息说的可能没有那么全面，想要了解深层次分析请加饭总vfang19总体来说，顺义的新房市场用“内卷”来形容再合适不过，仁和集中了3个新房、马坡集中了5个新房...再早之前后沙峪的内卷...价格上，最低的万，高到千万级，当然还有亿级的别墅。后沙峪：依靠机场起步北京最早的别墅区说到顺义，不提首都机场是不行的。靠着首都机场初期的发展，造就了一大批有钱人，后沙峪天竺不知道藏着多少千万甚至亿万豪绅。提及机场，很多刚来北京的都有一个错觉：首都机场位于顺义区，那可就大错特错了！这可是北京朝阳区的“飞地”，刚开始建设那会儿顺义都没有划归北京。划进北京那可了不得了，有了机场，就有了外交、外贸的天然优势，孕育而生的，就是现在的中央别墅区，主体在后沙峪、天竺临温榆河这带。因为全国的限墅令的影响，北京市真正意义的别墅已经“绝版”，后沙峪的板块也许久未供应新地。和光瑞府之前，限价5.5万的后沙峪三兄弟（祥云赋、公园十七区、建邦顺颐府）在一条直线上“打架”，磨了两年可算是都卖到尾盘了。毕竟当时，朝阳外溢的刚需，上车顺义，还想离朝阳近一点的新盘，也只有这三个了，15号线再往顺义区走，也没啥临地铁新房可选。目前后沙峪最新的就是和光瑞府了。面积-平，三种户型。按照7万算，总价万起。最近咨询这个盘的购房者还挺多的，想要了解最新的新盘细节请加饭总vfang19搁顺义区这个预算叫改善，但是按照朝阳区的购买力与财力，这基本是“刚需”的价格，我们预计会卖的很好，毕竟朝阳区想在央墅区安家也好，装X也罢还是不少滴。从地理距离来说，如果在望京上班，除了之后的崔各庄三块地，想要环境好，有圈层基础的，买不起孙河，就来后沙峪看看吧。不过，后沙峪也不都是别墅，有些是可以低总价上车的小区，可以看看白露雅园、双裕小区这类。虽然距离地铁都有点距离，但比那三个限竞房近多了。最近一年后沙峪的房价比较稳定，没有新地出来，上车建议优先看二手房，想要好的品质新房也可以看看公园十七区、建邦顺颐府的尾盘。了解这俩尾盘情况加饭总：vfang19除了后沙峪，其实现在“打架”最凶的就是顺义新老城的两个板块，仁和、马坡。先来说资历老的仁和。
仁和：“生于机场”
工业区之外的刚需板块
“十一五”期间，北京要求全力建设好北京市六大高端产业功能区，其中位于顺义临空经济功能区也是发展重点。这给仁和镇发展第三产业，服务首都机场提出了更高的要求。之后仁和经历了大规模的拆迁，城建主导，这里也在慢慢变化，住宅区东侧还是保留着一些工业厂区的，而住宅区则是这些工业区职工的“专属宿舍”。目前除了深耕仁和的城建打造的北京合院，还有今年新入市的三姐妹：公园都会、龙湖云河砚还有路劲御和府。先来说说配套。总结一句话：确实不完善，但是有很大的提升空间。
交通上无地铁，距离最近的是15号线顺义站，约6公里；自驾有双河大街、外环路、机场第一高速、第二高速等。
不过，顺义区可以说是北京各区里地铁呼吁最强的，区里为了发展（或者说卖地）一直在推进R4线延长至仁和等区域，以及15号线东延进入轨道三期规划，目前两条线处于区级的规划，但是市里还没有实际批复。
商业有鑫海韵通大卖场，可以满足日常需求，自驾到顺义核心区20分钟内有华联、国泰等大型商场。教育上没啥优质学校，就是附近的顺义一中，石园小学等。医疗距离顺义妇幼车程10分钟，医院等三甲级医疗配套。
公园及休闲还是不错的，周边有潮白河、仁和公园、顺义新城滨河森林公园等，周边还有北京乡村高尔夫球俱乐部等。
那么仁和除了本地人谁还会去买？从地图上看，主力就是朝阳区的外溢刚需人群；还有机场工作的人群。
对于在东北部，比如望京板块工作的刚需群体，三姐妹的价格绝对友好，而且万内就可以买到两居室，万内就可以买到三居，万内就可以买到四居，上车成本低，产品也不错。毕竟现在大力发展的东坝也好，或者其他靠近亦庄的东南部分，新房均价至少奔7万了。仁和虽然直线距离望京得有20公里开外，咱们把接驳地铁的时间算进去，假设有车到顺义站，之后15号线地铁到望京，我们估算平均需要一个小时。对于刚需来说，这个时间应该是可以接受的。顺义新城：区主导的新城交通也是硬伤新城主体的核心就是马坡板块，这里是靠奥运会水上运动而兴起的改善居住区，生态环境没的说。房屋的均价也是顺义几个核心板块中最低的。话说顺义从19年到如今楼市一直在“内卷”，从未停下。早期入市的限竞房新城国誉府、橡树珑湾都是低于限价1万/平才换来的清盘。后入市的几个纯商品房项目，目前已知的有：中建宸庐、和锦华宸、招商·顺义·臻珑府、恒大上和府等。还有一宗中建一局待定的地块。一共5个新房，自然也有差异化的产品。其中顺义版的招商臻珑府据说会复刻亦庄的产品，最小72平，按照均价4万算，总价万起，项目售楼处正在施工，不日就会开放。
基于马坡目前的现状，配套是比老城区更好一些的，除了臻珑府外，其他项目基本突出改善，最典型的莫过于中建宸庐。整个项目为了打造产品专门去辋川采风，最后多个专业设计师融合传统文化打造了这样的改善作品。
示范区还是很不错的，这个项目也是中建今年的营销重点，别墅、改善洋房都是很不错的，有机会组织大家去品味一下北京的“辋川别业”，想了解更多细节请加饭总vfang19
金地+保利的和锦华宸，品质也是十分不错的，你没听说过房子，但是就凭今年金地保利在土拍的亮眼表现，估计不买房的都记住他们了！
户型特别优质，95㎡三居总价约万左右（最终以项目实际定价为准）。
适合在东、北部，如望京、首都机场等地工作的购房者，项目总价不高，产品品质不错，属于低密纯洋房设计，居住舒适度很高。
虽然马坡“内卷”但都是强者卷强者，根据需求与预算来选，基本没有啥特别纠结的点，这个区域是顺义除后沙峪外最宜居的板块，除了价格、看品质、看未来物业。根据安居客的数据看，马坡近一年的价格比较稳定，年我们写过一篇顺义的分析文中，很多马坡的二手房小区基本没动，有的还跌了一些，因此朝阳北部的刚需如果着急买房上车，可以多看看二手房。经常有购房者问：如果就-万预算的话，非要在顺义新老城权衡的话，怎么选呢？我们建议选择新城马坡，毕竟配套会好一些，环境方面也有基础。而如果只考虑上车，仁和是最好的选择，毕竟目前马坡上车房子可能比较少，现在很多开发商的产品还是偏改善的。顺义河东新区：新型产业聚集地新起的开发板块河东新区这个概念比较陌生，顺义也很少提，其实就是15号线终点再往东南彩、北小营这一块。这周边有个全北京最高流量盘之一，也可以说是顺义区热销新房：金茂北京国际社区。
项目定位青年共享社区，产品也足够刚需，一期卖断货的50㎡一居如今重磅归来，总价万起，满足青年群体的置业需求。
50㎡一居户型设计很棒，南北通透，3.4米的主卧面面可对标90平的三居，并且是全明格局，保障室内的采光和通风。并且有多种不同户型可供选择。
除此之外，还有60-65㎡的两居室，总价万起，89㎡三居产品总价万。两居低于顺义同类产品价格约50万，首付压力可减少近20万，足以买辆汽车代步，或者入住时采购生活必需品。
对于北小营，顺义还是挺重视的：
在5月14日发布的顺义十四五纲要中明确提出，北小营作为顺义“三区五组团”中的北小营组团重点发展。
同时重点提到：北小营组团重点发展智能交通，推进产城融合，引导职住平衡，打造智慧化、科技化的新城组团。
同时，顺义区十四五规划中多次重点强调的就是顺义河东地区的发展，此前顺义出台的河东地区发展三年行动计划，谋划推进约亿元的建设项目带动整个河东区域经济的发展。
最后总结一下顺义市场，排序仅供参考：
上车价格：后沙峪马坡≈仁和北小营
区域配套：后沙峪马坡北小营≈仁和
交通便利性：后沙峪其他三个
新房可选择层面：马坡仁和其他两个
其实有时候，有一些新房集中“内卷”反而是个好事，简单从一个层面来说：
同样是78平的两居，在不考虑其他前提，A与B便宜，你选哪个？
同样的价格，A是精装交付、B是毛坯交付，你选哪个？
同样的价格，A实得要比B多，你选哪个？
简单举三个例子，选择的技巧就在其中！不知道这样你是否理解，如果不理解，来！交给饭总解答，加vfang19教你更多买房的技巧。
片区测评推荐阅读：曾经卖不动的新房涨声四起，这个区的楼市到底多魔幻？首付万！北京这条地铁沿线1-3居随便选
6月19日，双线齐发。
一起去看副中心的现房改善项目首开香溪郡。
同时，万就能圆一个北京别墅梦的兴创荣墅以及首付20万就能上车的香河热销盘世茂香颂！同时，饭总将举行新一期置业讲堂，讲规划、讲房价！面对面与专家交谈的机会不容错过！
大巴接送，并且在现场抽价值数百元的家用电器，还有50元路费报销，赶紧扫码报名。
预览时标签不可点收录于话题#个上一篇下一篇
